Überblick
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat sein Ergebnispapier zu Mieterdienstbarkeiten aktualisiert und nun – nach zunächst nur interner Weitergabe – auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Inhaltlich handelt es sich weniger um einen Kurswechsel als um gezielte Klarstellungen und Nachschärfungen, die für laufende und künftige Finanzierungen, Refinanzierungen und Immobilientransaktionen hohe praktische Relevanz haben.
Mieterdienstbarkeiten dienen der dinglichen Absicherung langfristiger Mietverträge für den Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsfall. Sie greifen in das Rang- und Wertgefüge der Immobilie ein und sind daher aus Sicht der finanzierenden Banken und im Hinblick auf Beleihungswert und Deckungsstockfähigkeit besonders sensibel. Der vdp konkretisiert nun an mehreren Stellen seine Erwartung an eine „finanzierungsunschädliche“ Ausgestaltung.
Ein zentraler neuer Punkt betrifft die vielfach diskutierte Frage, ob Mieterdienstbarkeiten auch dann fortbestehen sollen, wenn ein Mietvertrag aufgrund von Formmängeln nach § 550 BGB kündbar ist. Der vdp lehnt eine solche Erweiterung ausdrücklich ab. Auch nach der Reform des Schriftformerfordernisses zum Jahreswechsel 2024/2025 bestehe weiterhin ein – wenn auch abgeschwächtes – Formrisiko. Dieses Risiko sei jedoch beherrschbar, da es im Verantwortungsbereich der Vertragsparteien liege und durch saubere Vertrags- und Nachtragsdokumentation vermieden werden könne. Eine zusätzliche Absicherung über die Mieterdienstbarkeit sei aus Sicht des vdp nicht sachgerecht und könne sich zudem negativ auf die Bewertung auswirken. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass der Fokus künftig noch stärker auf konsequenter Textform-Compliance im Mietvertragsmanagement liegen sollte.
Klarer formuliert der vdp auch zur Entgeltlichkeit der Mieterdienstbarkeit. Zwar bleibt es dabei, dass der Mieter im Sicherungsfall nicht unentgeltlich nutzen soll. Zugleich stellt der vdp aber deutlich klar, dass eine Zahlungspflicht regelmäßig keinen dinglichen Inhalt der Dienstbarkeit darstellen kann, sondern nur schuldrechtlich wirksam vereinbart werden sollte. Für die Praxis heißt das: Entgeltregelungen müssen rechtstechnisch sauber ausgestaltet und flankierend durch dingliche Mechanismen (insbesondere auflösende Bedingungen oder Treuhandlösungen) abgesichert werden. Ältere Musterformulierungen sollten vor diesem Hintergrund kritisch überprüft werden.
Für nachrangige Mieterdienstbarkeiten bestätigt der vdp die Liegenbelassungserklärung als gängiges Instrument, um dem Mieter trotz Nachrangs Schutz zu gewähren. Besonders praxisrelevant ist die klare Aussage zur Bewertung: Ein Höchstbetrag nach § 882 BGB von bis zu 25.000 Euro wird weiterhin als marktüblich und ausreichend angesehen. Der häufig vorgebrachte Ansatz einer Kapitalisierung mit der 25 fachen Jahresmiete wird ausdrücklich als nicht erforderlich und nicht sachgerecht zurückgewiesen. Das stärkt die Verhandlungsposition von Eigentümern und Kreditnehmern, wenn es um die Begrenzung bewertungsrelevanter Vorlasten geht.
Nachgeschärft wird außerdem die Forderung, den vereinbarten Höchstbetrag dinglich abzusichern. Der vdp betont, dass eine bloße Festlegung nach § 882 BGB nicht ausreicht, wenn Mieter und Eigentümer den Inhalt der Dienstbarkeit später ohne Zustimmung der Bank ändern könnten. Empfohlen werden weiterhin verdinglichte auflösende Bedingungen oder eine strukturierte Treuhandlösung mit vorweggenommener Löschungsbewilligung. Je weiter die Ausgestaltung von diesen Modellen abweicht, desto eher sieht der vdp Bewertungsabschläge als geboten an.
Schließlich enthält das Update deutliche Hinweise zur Wertermittlung. Der vdp verweist auf Erkenntnisse aus Deckungsstockprüfungen, wonach vorrangige Mieterdienstbarkeiten bei Fortbestand des Nutzungsrechts ohne korrespondierende Erträge erhebliche Wertminderungen auslösen können. Zwar wird der Beleihungswert weiterhin belastungsfrei ermittelt, die kredit- und bewertungsseitige Behandlung solcher Risiken rückt jedoch stärker in den Fokus.
Zusammengefasst lässt sich festhalten: Der vdp hält am etablierten Standard fest, zieht aber klare Grenzen gegen zusätzliche Sicherungsforderungen und unsaubere Mischkonstruktionen. Für Immobilieneigentümer und Darlehensnehmer bedeutet das vor allem drei Dinge: Erstens sollten bestehende Mieterdienstbarkeiten mit Blick auf Refinanzierungen oder einen geplanten Exit frühzeitig geprüft werden. Zweitens gewinnt ein sauberes Mietvertrags- und Nachtragsmanagement erheblich an Bedeutung. Drittens sollten Abweichungen vom vdp Standard künftig nicht nur rechtlich, sondern auch in ihren unmittelbaren wirtschaftlichen Auswirkungen auf Finanzierung und Bewertung mitgedacht werden.
Das Papier des vdp ist für Interessenten frei zugänglich und über die vdp-Website abrufbar: pfandbrief.de/mieterdienstbarkeiten-eine-komplizierte-dreiecksbeziehung/.